공동주택을 공급하는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」이 2002년 12월 30일 제정돼 2003년 7월 1일에 시행된 후 103번의 개정을 거쳐 지금에 이르렀다. 국토교통부는 2021년 8월 30일 보도자료를 통해 `공공주도 2080 , 대도시권 주택공급 획기적 확대방안`의 후속 조치로 제3차 신규 공공택지의 입지를 최종 확정ㆍ발표했다.
공공(정부 등 포함)이 공급하는 주택에 적용되는 법률은 1972년 `주택건설촉진법`이 시행된 후 법체계의 변화를 거듭해 2003년에는 도시정비법이 시행됐고, 2013년 12월 5일에는 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생법)」이 시행됐다. 도시재생법은 "도시의 경제적ㆍ사회적ㆍ문화적 활력 회복을 위해 공공의 역할과 지원을 강화함으로써 도시의 자생적 성장기반을 확충하고 도시의 경쟁력을 제고하며 지역공동체를 회복하는 등 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 한다"고 돼 있으며, 2017년 7월부터는 도시재생 뉴딜사업으로 거듭나게 됐다.
도시재생이란 "인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량의 강화, 새로운 기능의 도입ㆍ창출 및 지역자원의 활용을 통해 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 것"을 말하며, 사업 유형은 법에서 도시경제기반형과 근린재생형으로 나누고 새롭게 도시재생혁신지구 및 주거재생혁신지구 등의 사업 방식을 도입해 그 폭을 넓히고 있다.
하지만 도시재생사업은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에 따른 도시관리계획의 상위계획인 도시기본계획에 포함돼 있지 않아 지속가능한 사업으로 발전할 수 있는 기반이 약하다. 도시재생사업을 진행하기 위해서는 「국가도시재생기본방침」을 수립한 후 구체적인 도시재생전략계획을 작성해야 하는데, 도시재생활성화계획과의 차별성이 약해 운영상의 혼선 및 도시재생사업의 본연의 성과에는 접근하지 못하는 현상이 발생하기도 하는바, 도시재생사업의 정상적인 운영을 위한 방안을 강구해야 한다.
도시재생사업은 매년 일정한 규모를 선정하는 방식으로 진행하면서 지자체에서 예산을 확보하는 수단으로 활용하는 면도 있어 사업유형의 차별성을 담보하지 못하였으나, 2017년 7월부터 도시재생 뉴딜사업으로 거듭나면서 사업을 정상적으로 진행할 수 있는 선도지역을 정해 모범사례를 만들고 민간과의 협력을 가져오는 사업유형의 적용도 가능해 진행에 활기를 띠게 되었다.
대표적으로 경기 고양시 창릉이나 충남 천안시의 역세권 개발은 도시재생사업이 첨단사업과 접목돼 시너지효과를 발휘하고 메가시티나 콤팩트시티의 도심융합특구로 개발이 진행돼 도시재생사업도 새로운 기회를 맞이했다. 하지만 도시재생사업이 민간사업으로의 성격이 약해 민간자금이나 기업의 참여가 저조해 사업의 지연 및 예산을 획득해 보여주기식 사업을 하는 경향이 농후해 새롭게 거듭나야 할 과제를 안고 있다.
도시재생사업이 도시기본계획에 반영돼 추진되는 경우 예측이 가능하고 민간기업의 참여 범위를 확대하고 사업 유형에서 주거지원형 사업이나 우리동네살리기형 사업의 경우와 경제기반형 사업, 중심시가지형 사업 및 일반근린형 사업을 구분해 도시재생법에서 흡수 가능한 도시정비법 등 다른 법과의 연계를 통해 효율성을 제고해야 한다.
민간기업의 참여는 공공이 지원하는 자금과 펀드의 조성 등을 통해 자금을 확보해 이익을 가져오도록 하고 그 이익의 범위를 넘어서는 경우 환수하는 방식으로 조정해 법의 취지를 살려야 한다. 따라서 도시재생사업은 도시정비사업과 궤를 같이하고 도시정비법과 도시재생법을 아우를 수 있는 법체계를 마련해야 한다. 다만 도시정비법이 공동주택의 공급에 주안점이 있다면, 도시재생법은 우리동네살리기형 사업과 같이 보존하는 측면도 존재해 법의 정비로 공급과 통합적 도시계획 목적을 달성해야 한다.
도시재생법상 `주거재생혁신지구`는 "빈집ㆍ노후ㆍ불량건축물 등이 밀집해 주거환경 개선이 시급한 지역으로 건축물 중 준공된 후 20년 이상 지난 건축물과 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령」에 따른 안전등급이 D등급 또는 E등급에 해당하는 건축물 등으로 정하는 지역과 신규 주택 공급이 필요한 지역으로서 지구의 면적이 20만 ㎡ 이내인 지역"을 말하므로 도시정비법상의 사업으로도 진행할 수 있다. 다만, 도시기본계획은 공동주택의 공급을 위한 계획만을 포함하는 것이 아니므로 도시재생법에서 정하는 모든 사업을 포함할 수 있다.
도시정비법은 도시재생법에서 "주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시"를 포함해 사업을 진행할 수 있으나 도시정비사업에 모든 사업을 포함할 수는 없으므로 사업의 통합관리를 위해서는 국토계획법의 도시기본계획에 「국가도시재생기본방침」을 포함해 정함으로써 도시재생전력계획과 도시재생활성화계획이 중복되는 것을 방지하고 공공이 사업을 시행하면서 일관성을 유지해야 한다.
최근 공공이 직접 개입해 주택을 공급하는 정책을 추진하는 양상을 보여주고 있으며 도시재생사업과 도시정비사업은 사업의 참여에 있어 민간의 참여에 따라 사업의 성패도 결정된다 할 수 있으므로 도시재생사업에 있어 민간기업의 참여를 확대해야 하고, 주거재생혁신지구의 사업에 있어서 도시정비사업과 연계해 추진하고 기타 사업은 포괄적으로 도시계획 차원에서 진행돼야 한다.
위드 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 시대를 맞이해 주택의 효용성이 부각되고 주택의 형태도 기존의 구조에서 벗어나 홈피스 기능을 요구하고 있는바, 주택에 관한 고려사항에 대한 재정비가 필요한 시기이고, 사업의 진행도 미래의 유형인 메가시티, 컴팩트시티 및 탄소 중립의 시대에 부합해야 한다.
도시재생사업은 서울시가 발표한 중량2동 도시재생사업과 같이 도시정비사업과 연계해 진행돼야 하고, 다른 도시재생사업 유형도 통합도시계획에 의해 관리돼야 한다.
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