도시정비사업이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시의 기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 선설하는 사업(제2조)을 말하며, 사업의 진행은 정비기본계획에 따른 정비계획과 정비구역의 지정에 의해 시행된다(제4조).
도시정비사업의 사업시행자는 일반적으로 조합이라 할 수 있으나 최근 정부의 공공재개발 영역의 확대에 따라 공공이 개입한 재개발에 관심이 쏠리고 있다. 신속한 사업을 위해 각종 인센티브를 부여하지만, 서울시의 경우 흑석2구역, 금호23구역, 강북5구역의 비상대책위원회는 사유재산권 침해 등을 이유로 공공재개발에 대해 반대하는 것으로 전해졌다. 정부가 민간이 추진하는 도시정비사업에 대해 투기 방지, 주택 공급 확대 등의 이유를 들어 적극 개입하게 됐고 민간에서 공급되는 공동주택의 공급량은 예측할 수 없는 상황이 되었다.
정부는 수차례의 부동산 정책에도 불구하고 상승하는 집값을 잡기 위해 대출을 규제하고 유효수요에 따른 주택공급량을 공공(정부 등 포함)이 주도하면서 토지공개념을 도입해 세제의 강화로부터 창출되는 수입을 보편적 복지에 사용하는 정책을 추구한다. 하지만 우리나라가 가진 부동산시장의 특성이 부동산의 고유의 특성에서 야기되는 문제와 맞물려 신규 주택에 대한 수요는 증가하고 구도심이 젠트리피케이션화되는 현상이 가속된다. 또 인구감소와 고령화에 따라 소멸하는 도시가 발생하고 있으며, 신도시 개발은 부메랑이 돼 국가의 경제를 옥죄는 상황이 도래할 수도 있다는 불안감이 역습한다.
하지만 현재를 살아가는 국민이라면 부동산을 투자의 대상으로 생각하는 것은 당연하다 할 수 있겠다. 정부의 토지공개념과 부동산 규제 및 정책은 장기적 측면에서 야기되는 본질적 문제를 도외시하는 면도 있어 시대와 패러다임 변화에 따른 공간이용의 보편적 상황을 인지하고 단기적 처방에 몰입하기보다는 장기적인 주택 공급 정책을 수립해야 한다. 단기적으로는 비탄력적인 부동산시장의 특성을 인정하고 공공이 공급하는 주택은 주택 안정 정책만을 위한 목적으로 사용해야 마땅하다.
공공이 공급하는 공동주택은 교통망과 연계돼 결과적으로 공공이 부동산 가격을 인상시키는 주요요인이 되고 있다. 그럼에도 민간이 시행하는 사업에 대해 그릇된 잣대를 들이대어 통제적 관리를 한다 할 것이다. 정부가 2021년 7월 15일 발표한 `제4차 국가철도망 구축계획(2021~2030)`에 의하면 수도권광역급행철도인 GTX A, B, C, D노선 건설계획이 발표돼 역 건설이 확정됨에 따라 일부 언론들의 "GTX `추가` 정차가 집값을 한방에 밀어 올리고 있다. 추가 정차 소식이 알려지면 일대 아파트 매매 호가가 단숨에 1억~2억 원씩 껑충 뛰며 서울 집값 역시 오르는 양상"이라는 기사 내용과 같이 주요 교통망에 따른 집값의 인상폭이 커지고 있다.
정비사업지에 인접해 전철역이 건설되거나 광역버스 역이 설치되는 경우 부동산 가격이 인상되므로 교통망은 주택값 인상의 제1요인이며 도시정비사업의 성패를 좌우한다 할 것이다. 사업지가 전철역 또는 신설되는 전철역 근처에 위치하는 경우 사업시행은 원만하게 진행되고 조합원들의 만족도는 높을 것이다. 반대로 교통결절점이 아닌 지역에 있는 사업지는 부동산 경기, 금융비용 등의 영향으로 굴곡을 반복할 것이고 사업은 지연될 것이다.
교통망은 집값 인상을 견인하고, 정부가 추진하는 택지개발이나 도시개발사업도 교통망과 연관성을 갖는 점을 고려할 때 시장에 대한 정부의 개입은 정부의 실패를 만들어낼 수 있는 요인들을 다분히 소지하고 있다. 민간이 추진하는 도시정비사업에 있어 재건축사업은 매도청구에 의해, 재개발사업이나 주거환경개선사업은 수용 방식 등에 의해 소유권을 확보함으로 사업 방식에 따라 차이를 보인다. 공공이 시행하는 사업도 수용 방식 등을 사용해 종전자산의 평가액 등에서 차이를 보인다.
공공이 추진하는 사업지의 주택값은 초기에 저가로 공급해 가격 측면에서 소비자의 만족도를 제고한다 할 수 있지만, 주택의 질 등에 있어 문제점이 노출되고 특별분양이 아닌 일반분양 형태로 주택이 공급되는 경우 시세차익이 과다하게 발생하는 경우가 대부분이다. 반면 민간이 공급하는 주택 공급에 따른 시세차익은 일반적으로 재건축을 진행하는 사업지를 중심으로 부동산 가격을 선도하는 부분적 양상이라 할 수 있다.
도시정비사업을 하는 사업지의 성패는 예외적으로 토지등소유자들의 참여 정도에 따라 좌지우지되는 일도 있으나 현실은 사업성에 의해 결정된다 할 수 있으므로 사업성을 나타내는 비례율은 토지등소유자들에게 중요한 지표가 된다. 다만 정부의 개입에 의해 재건축사업의 경우 초과이익을 환수하고, 각종 기부채납 등을 통해 사업시행자에게 모든 책임을 지우는 상황에서 부동산시장의 변동에 적극적으로 개입하는 데 시간적 한계가 있는 상황이다. 사업시행자에게 모든 책임을 지우는 것은 분명 문제가 있으므로 정부의 주택 공급 정책에 대한 대대적인 개선이 필요한 시점이다.
특히 최근 부동산시장은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 인한 팬데믹 상황과 맞물려 부정적인 측면만 부각된 측면이 있으나 교통망이 부동산 가격의 주요 인상요인임은 부정하지 못할 사실이다. 따라서 정부가 교통망 구축계획을 발표할 때 부동산 가격의 인상요인도 함께 검토해야 할 것이다. 정부가 추진하는 `제4차 국가철도망 구축계획`은 주요 거점간 고속연결, 수도권 교통혼잡 해소 등 `국민이 원하는 경쟁력 있는 철도, 국가 균형발전을 선도하는 철도, 그린 모빌리티의 중심이 되는 철도`를 목표로 하지만 국가철도망 구축계획이 부동산 가격을 인상시키는 주도적 요인이 되고 있음을 다시 한번 확인시킬 뿐이다.
결론적으로 교통망은 부동산 가격을 인상시키는 제1요인이다. 정부가 추진하는 주택 공급지도 교통망과 긴밀한 연계성을 가지므로 정부의 부동산 정책은 교통망 요인에서 야기되는 가격 인상요인을 억제할 수 있는 정책을 찾아야 하며, 사업지에서 공급되는 공동주택에 대한 규제도 국민의 주택에 대한 수요를 예측해 주택값이 인상되는 것을 미리 방지해야 한다.
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